Choisir un terrain
Vous souhaitez faire construire un logement ? Commencez par consulter le Plan d'Occupation des Sols (POS) ou le Plan Local d'Urbanisme (PLU) suivant les cas à la mairie de la commune où vous souhaitez réaliser votre projet. Ce document vous permettra de savoir quels terrains sont constructibles. Consultez également le certificat d'urbanisme : il indique la situation du terrain au regard des dispositions d'urbanisme et des limitations administratives au droit de la propriété et précise éventuellement les différentes normes architecturales à respecter (forme de la toiture, couleur des matériaux, etc.). Renseignez-vous également sur les risques naturels (inondations…).
Choisir un constructeur
Pour faire construire un logement, vous avez 2 possibilités : recourir à un architecte ou à un constructeur de maisons individuelles.
Comment choisir ?
Vous souhaitez que votre maison soit unique ? Faites appel à un architecte. Il dessinera les plans en fonction de vos souhaits et pourra vous aider à choisir votre entrepreneur, à coordonner les différents corps de métier et à contrôler les travaux.
Vous cherchez avant tout la simplicité ? Adressez-vous à un constructeur qui vous fournira une proposition « clés en main
Obtenir un permis de construire
Pour obtenir un permis de construire, vous devez retirer un dossier à la mairie de la commune où vous allez réaliser votre projet.
Faire construire écologique
Vous souhaitez disposer d'un logement économique en énergie et en eau et plus sain, bénéficier d'avantages fiscaux, œuvrer en faveur de la protection de l'environnement…?
TOUS NOS CONSEILS POUR CONSTRUIRE ÉCOLOGIQUE - MON PLAN DE FINANCEMENT
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L'apport personnel est un gage de votre capacité à épargner et donc à rembourser : il facilitera l'accord d'un prêt immobilier par votre banque.
Votre apport peut provenir d'une donation ou transmission comme de votre épargne. Si vous possédez un Compte Epargne Logement (CEL) et/ou un Prêt Epargne Logement (PEL), utilisez-le(s) en priorité. Vous obtiendrez un prêt plus facilement et bénéficierez de conditions avantageuses.
Les Prêts Réglementés
En souscrivant un prêt réglementé, vous obtenez une aide de l'Etat. Un coup de pouce utile pour boucler votre financement !
Le Prêt à Taux Zéro + (PTZ +)
L’Archipel n’est pas plus éligible au nouveau prêt à taux zéro (PTZ+) qu’à l’ancien (PTZ)
Les Prêts Epargne Logement
Les prêts épargne logement sont accordés aux titulaires d'un CEL et/ou d'un PEL, au terme de la période d'épargne. Ils présentent des taux intéressants et permettent dans certaines conditions de bénéficier d'une prime d'Etat. Attention, les modalités de versement de la Prime d’Etat sont différentes à Saint-Pierre et Miquelon.
Les autres Prêts Réglementés
Prêts conventionnés (PC), Prêts à l’Accession Sociale (PAS), Eco-Prêts à Taux Zéro, 1% Logement,… ne sont pas applicables à St-Pierre et Miquelon. Par contre, des dispositifs particuliers ou des produits particuliers, parfois propres à la Banque parfois en place sur l’Archipel, peuvent exister. Renseignez-vous auprès de votre conseiller.
Les Prêts non Réglementés
Les conditions des prêts non réglementés sont fixées par les banques. Pour savoir quelle offre est la plus avantageuse, comparez leur Taux Effectif Global (TEG), qui prend en compte l'ensemble des frais liés à un crédit : taux d'intérêt, frais de dossier, d'assurance, de garantie… Le TEG permet ainsi de calculer le coût réel d'un crédit et de comparer à base égale les offres de financement pour votre projet.
Les Prêts à Taux Fixe
Lorsque le taux d'un prêt reste constant jusqu'à la fin du remboursement de la dette, il s'agit d'un prêt à taux fixe. Avec ce type de prêt, aucune surprise n'est possible ! Néanmoins, vous pouvez faire varier le montant de vos mensualités, en fonction de vos revenus, en cours de remboursement. C’est la modularité. Les prêts immobiliers de la BDSPM sont tous modulables sans surcoût..
Les Prêts à Taux Variable
Si le taux d'un prêt est susceptible de varier à la hausse ou à la baisse, le prêt est dit à taux variable. L'évolution du taux est liée à celle d'un indice de référence, qui est le reflet de la conjoncture. Ainsi, lorsque la conjoncture économique est favorable, vous pouvez bénéficier d'un taux avantageux. Mais ce type de prêt comporte des risques même s’ils peuvent être limités par un plafond à la hausse (le cap).
La Banque de St-Pierre et Miquelon prône toujours la prudence et de ce fait ne propose plus ce type de prêt depuis des années. En cas d’évolution favorable de l’économie, la mensualité ne changeant pas, le pouvoir d’achat de l’emprunteur s’en trouve amélioré. Et en cas d’évolutions défavorables, un surcoût dû à des prêts variables ne vient pas s’ajouter, ce qui évite nombre de difficultés et de situation de surendettement, voire de contentieux.
Les Prêts progressifs
Si votre mensualité n’est pas constante mais augmente régulièrement dans le temps, le prêt est dit progressif. Certaines banques proposent en effet de ne pas faire payer l’intégralité de la mensualité due, dès le départ du prêt, mais une mensualité allégée qui est augmentée chaque année. Cette augmentation est sensée être compensée par une hausse régulière des salaires.
Il faut savoir que lorsque vous ne payez pas l’intégralité de la mensualité, une partie des intérêts non réglés est capitalisée. L’emprunteur court ainsi le risque de devoir plus que le montant emprunté, malgré plusieurs années de remboursement. En outre, l’augmentation des salaires correspondant souvent à une partie de la hausse du coût de la vie, il ne faut pas compter sur cette hausse uniquement pour s’acquitter de l’augmentation de la mensualité de crédit, car le reste des prix aura augmenté également.
Ce mode de financement ne peut être envisageable que dans le cas de carrières évolutives et tracées. Car le risque est réel en donnant l’impression de pouvoir emprunter, à une hauteur non raisonnable. Quant au coût total du crédit, il s’en trouve également augmenté par rapport à un amortissement linéaire.
Toujours dans sa politique de prudence, la Banque de Saint-Pierre et Miquelon a décidé de ne pas proposer ce type de prêt. Nous étudions avec vous, de manière personnalisée, votre capacité d’emprunt maximum qui vous permettra de réaliser l’investissement le plus proche de vos rêves, sans que ce dernier ne soit d’un poids excessif qui pourrait vous conduire à un endettement trop lourd à votre insu, sans même accident de la vie.
ACCÉDEZ AU SIMULATEUR CRÉDIT IMMOBILIER
La garantie
Pour vous accorder un prêt, les banques vous demandent de présenter une garantie. Objectif : pouvoir recouvrer les sommes prêtées en cas de non paiement de vos mensualités. La garantie prend le pus souvent l'une des 2 formes suivantes : l'hypothèque ou la caution.
L'hypothèque
L'hypothèque sert à garantir le paiement d'une dette en accordant à votre créancier le droit de faire saisir et vendre un ou plusieurs de vos biens immobiliers neufs ou anciens et de se faire payer sur le prix de vente par préférence aux autres créanciers.
La caution
La caution est une personne ou un organisme qui se substitue à vous en cas de défaillance de paiement de votre part et qui devient ce faisant votre créancier. Pour les projets immobiliers, elle est généralement assurée par un établissement fonctionnant sur le principe de la mutualisation des risques et qui se porte caution pour vous (par exemple la Compagnie Européenne de Garantie et Cautions, société de cautionnement qui agit pour le compte des Banques. Elle propose dans ce cadre la caution SACCEF). La caution présente l'avantage d'être parfois moins onéreuse qu'une garantie hypothécaire classique. De plus, elle évite d'avoir à réaliser une mainlevée en cas de revente avant le terme du prêt (situation qui se produit très souvent).
L'assurance emprunteur
Lors de la souscription d'un prêt, vous devrez en principe souscrire une assurance emprunteur qui garantira le remboursement de votre crédit immobilier en cas de décès ou d'invalidité. Elle est souvent accompagnée de garanties couvrant les risques d'incapacité de travail (maladie, accident,…). Vous avez le choix entre souscrire une assurance emprunteur proposée par votre banque, qui a négocié une couverture et un tarif de Groupe avec un ou des assureurs, ou choisir celle d'un autre organisme, à condition que les garanties proposées soient équivalentes. Sachez que l’assurance est dans votre intérêt puisqu’elle permettra de rembourser tout ou partie des échéances de prêts en cas de coup dur qui entraîne une perte de revenus. Elle est exigée par la Banque en cas de montants empruntés importants, facultative dans le cas de montants moins élevés.
- J'EFFECTUE DES TRAVAUX OU JE FAIS CONSTRUIRE ÉCOLOGIQUE
Effectuer des travaux écologiques, pourquoi ?
Effectuer des travaux de rénovation dans un logement ancien vous permet de :
- réduire vos consommations énergétiques,
- disposer d'un confort accru,
- donner plus de valeur à votre logement,
- bénéficier de crédits d'impôt dans certains cas,
- bénéficier parfois d’avantages fiscaux selon le Code Local des Impôts
Comment ?
Il existe de nombreux travaux écologiques : isolation, rénovation des systèmes de chauffage ou de production d'eau chaude, installation d'un système de production d'énergie… Aussi, il est important de faire réaliser avant tout une étude thermique. Cette étude réalisée par un bureau spécialisé consiste en un état des lieux énergétique de votre logement : qualité des vitrages, isolation, énergie de chauffage. Elle permet ainsi d'identifier les travaux, matériaux et équipements qui correspondent le mieux aux caractéristiques de votre logement et à vos objectifs.
Conseil
Avant de choisir l'entreprise et/ou les artisans qui réaliseront vos travaux, comparez les devis de plusieurs prestataires. Les prix peuvent aller du simple au double !
Construire écologique
Vous souhaitez faire construire une maison respectueuse de l'environnement ? Tous nos conseils pour y parvenir.
Pourquoi ?
- Pour faire un geste en faveur de la planète.
- Pour réaliser des économies : budget énergétique réduit, coûts d'entretien moins élevés.
- Pour disposer d'une maison plus agréable et mieux intégrée dans son environnement.
- Pour bénéficier d'avantages fiscaux.
- Pour avoir un bien immobilier qui anticipe les nouvelles normes des règlementations thermiques et de la hausse du prix de l'énergie.
Comment ?
Une maison écologique est une maison qui :
- est économe en énergie,
- rejette peu de CO2,
- minimise son empreinte sur l'environnement et respecte la santé de ses habitants grâce aux matériaux utilisés et aux procédés de construction choisis.
Pour construire une telle maison, il faut y penser avant sa mise en chantier et prendre les bonnes décisions, dès le choix du terrain. En effet, les caractéristiques naturelles du terrain, son orientation et celle de la maison, la disposition de la construction… sont des éléments clés. En les anticipant, vous pourrez bâtir une maison respectueuse de l'environnement et bioclimatique, c'est à dire qui utilise les ressources, le climat et l'environnement du lieu où elle est bâtie. Objectif : profiter au maximum des énergies offertes par la nature.
- JE CHOISIS MON FINANCEMENT ET JE BENEFICIE D'AVANTAGES FISCAUX
Souscrire un crédit ou puiser dans mon épargne ?
Si vous construisez ou achetez un logement déjà construit, étant donné l'importance des sommes à engager, vous devrez sans doute utiliser ces 2 solutions de financement : vous effectuerez un apport et le compléterez par un emprunt.
Si vous effectuez des travaux, il n'existe pas de réponse générale : tout dépend de votre projet et de votre profil d'épargnant.
- Vous avez une épargne disponible, immédiatement utilisable, dont la rentabilité est faible : consacrez en tout ou partie à votre projet. Attention toutefois à toujours conserver une épargne de précaution suffisante.
- Vous avez une épargne « bloquée », dont l'utilisation engendrerait des pénalités (fiscales par exemple), ou une épargne dont le rendement est supérieur au taux du crédit travaux : préférez le recours à un crédit.
- Si vous empruntez, sachez que l’emprunt génère certes des intérêts mais qui, dans certaines conditions permettent de substantielles économies d’impôts (en l’état actuel de la fiscalité, article 75 -2/a et /b du Code Local des Impôts version 2013)
- Certains types de travaux bénéficient en outre de déductions fiscales dans les conditions fixées à l’article
75 -3/f /h du Code Local des Impôts version 2013
- LEXIQUE
Assurances Décès, PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie), ITT (Incapacité Temporaire de Travail)
L'assurance Décès-PTIA garantit :
- la prise en charge des sommes restant à rembourser sur un crédit, en cas de décès ou d'invalidité absolue et définitive de l'assuré
L’assurance décès, PTIA + ITT garantit
- les mêmes choses que ci-dessus + le remboursement des échéances durant une période d'invalidité temporaire (maladie).
Les établissements bancaires exigent souvent la souscription de cette assurance pour une demande de prêt immobilier (en fait, selon le montant). Elle est en général souscrite sur la tête de la personne ayant les revenus ou répartie sur plusieurs têtes en cas de pluralité de revenus. Nous vous conseillons alors de la souscrire de façon proportionnelle à ce que chaque personne du ménage apporte comme contribution aux revenus totaux.
Bail
Le bail est un contrat qui permet à un propriétaire de céder l'usage de son bien immobilier à un locataire en échange du paiement d'un loyer. Il est tacitement renouvelable.
Caution
Lorsqu'une personne se porte caution, elle s'engage à payer les mensualités à votre place si vous ne vous en acquittez pas. A la souscription d'un crédit, votre banque exigera que vous lui fournissiez une caution. Elle devra être solvable, c'est-à-dire avoir suffisamment de biens personnels pour pouvoir payer vos dettes.
Compromis de vente
Le compromis de vente est un contrat doté de la force obligatoire qui marque votre engagement à acquérir un bien et celui du vendeur à vous le vendre. Il décrit le bien et détaille les conditions d'achat et de paiement, ainsi que les éventuelles conditions suspensives qui empêchent la formation définitive du contrat et, si elles défaillent, vous libèrent de votre engagement.
Conditions suspensives
Les conditions suspensives sont des clauses insérées dans une promesse ou un compromis de vente. Elles présentent les événements indépendants de la volonté des signataires qui, s'ils ne réalisent pas, dans un certain délai, les libèrent de leur engagement (la non-obtention d'un prêt par l'acquéreur, par exemple).
Copropriété
Un immeuble est qualifié de copropriété lorsqu'il est réparti entre plusieurs propriétaires possédant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. Les copropriétaires constituent une assemblée, chargée de désigner un syndic. Ce dernier est responsable de l'exécution des décisions prises par l'assemblée et de l'administration du bien.
Délai de rétraction
Les acquéreurs de logements engagés dans une acquisition par un avant-contrat (promesse unilatérale de vente, compromis de vente) ou un contrat préliminaire (contrat de réservation ou de construction de maison individuelle) peuvent renoncer à acquérir en se rétractant dans un délai de 7 jours.
Epargne logement
L'épargne logement est une épargne dédiée à la préparation d'un projet immobilier. Elle peut prendre la forme d'un PEL (Plan Epargne Logement) ou d'un CEL (Compte Epargne Logement). Selon la durée et le montant de l'épargne, le PEL et le CEL permettent d'obtenir un prêt immobilier à un taux préférentiel.
Frais de notaire
Les frais de notaires sont des frais obligatoires lors d'une transaction immobilière. Ils représentent un pourcentage (environ 7%) du prix d'un bien. Ils sont constitués des taxes versées au Trésor Public, des émoluments du notaire et des diverses autres dépenses engagées par le notaire pour la constitution et le traitement du dossier.
Hypothèque ou PPD (privilège de Prêteur de Deniers)
L'hypothèque ou le PPD sont des garanties consenties sur un bien immobilier au profit d'un prêteur (en général la banque). Leur effet est à peu près semblable. Ces garanties, qui donnent lieu à un acte notarié, entraînent des frais à la charge de l'emprunteur.
Offre de prêt
Lorsque vous demandez un prêt, la banque vous adresse une offre précisant toutes les caractéristiques de votre crédit. Cette offre répond à un cahier des charges très précis fixé par différentes Lois. Après réception, l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion minimal de 10 jours avant de pouvoir donner son accord. Ce délai est réglementaire et ne peut donc être supprimé.
Promesse de vente
La promesse de vente désigne l'acte par lequel l'acheteur d'un bien immobilier se réserve le droit d'acheter ou non un bien immobilier, dans un délai fixé avec le vendeur. Si l'acheteur renonce finalement au bien, il perd son dépôt de garantie.
Taux fixe (prêt immobilier à)
Un prêt à taux fixe est un prêt dont le taux ne subit aucune variation durant toute la durée de remboursement.
TEG
Le Taux Effectif Global (TEG) prend en compte l'ensemble des frais liés à un crédit soumis à la "loi immobilier" : taux d'intérêt, frais de dossier, d'assurance, de garantie… Le TEG permet ainsi de calculer le coût réel d'un crédit et de comparer à base égale les offres de financement pour votre projet !
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Sous réserve d’acceptation du dossier de crédit immobilier par la BDSPM. L’emprunteur dispose d’un délai légal
de réflexion de 10 jours (obligatoires) avant d’accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt.
Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées.
(1) Pour les PEL ouverts à compter du 01/03/2011, le versement de la prime d’Etat est conditionné à la réalisation d’un prêt épargne logement d’un montant de 5000 € minimum.